Häufig gestellte Fragen

Nicht immer aber natürlich ist es gut, wenn sie offen mit Ihrem Nachbarn umgehen und mit ihm über ihre Vorhaben sprechen, gerade wenn sie ihn möglicherweise betreffen könnten. Umgekehrt würden Sie sich das Gleiche wünschen.

Der Nachbar muss auf jeden Fall beteiligt werden, wenn von nachbarschützenden Vorschriften abgewichen werden soll, zum Beispiel bei den Abstandsflächen. Nachbarn in diesem Sinne sind aber nicht etwa die Mieter oder Pächter der benachbarten Grundstücke, sondern die Eigentümer bzw. Erbbauberechtigte.

Auch muss das Nachbarschutzgesetz eingehalten werden. Dort findet sich beispielsweise die Regelung, dass der Nachbar acht Wochen vor Beginn von Bauarbeiten an der Grundstücksgrenze schriftlich – unter Mitteilung der näheren Einzelheiten seines Inhalts und seiner Durchführung – zu informieren ist.

Bei Fragen zum Nachbarschaftsrecht lohnt auch ein Blick in die Broschüre "Einigung am Gartenzaun", die sie in der Rubrik Dokumente finden können.

In einem Bebauungsplan können etwa die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Bauweise oder Einzelheiten zur Erschließung und zu Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden.

Ob ein Bebauungsplan für Ihr Grundstück besteht, können Sie entweder bei dem Bauamt Ihrer Gemeinde oder beim Bauordnungsamt erfragen.

Was ist, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit danach, ob das Grundstück im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Grundsätzlich gilt, dass nur der Innenbereich bebaubar ist, während der Außenbereich von jeglicher Bebauung freizuhalten ist. Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten im Außenbereich nur für einige privilegierte Vorhaben, wenn öffentliche Belange (etwa der Naturschutz) nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.

Ob ein Grundstück dem Innen- oder Außenbereich zuzuordnen ist, ist oft schwierig zu beurteilen, denn selbst bei sogenannten „Baulücken“, Grundstücken am Ortsrand oder bei Eckgrundstücken kann es sich durchaus um eine Außenbereichslage handeln.

Für die Abgrenzung kommt es zunächst darauf an, ob die Flächen selbst zu einem Bebauungszusammenhang zählen und dieser die Qualität eines Ortsteils bildet.

Ein Bebauungszusammenhang ist eine aufeinander folgende Bebauung, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. Grundsätzlich können dabei nur solche baulichen Anlagen berücksichtigt werden, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen.

Es muss daher stets die tatsächliche Bebauung herangezogen werden, die das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück umgibt. Ein Grundstück am Waldrand oder selbst auf einer großen Freifläche in der Innenstadt kann deshalb nicht bebaubar sein, weil es als Außenbereich eingestuft wird. Dies müssen Sie vorab klären.

Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Ob sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt, beurteilt sich dabei nach der vorhandenen Bebauung. Diese bildet den Rahmen, in den sich das neu hinzutretende Vorhaben einfügen muss. Dies müssen Sie vorab klären, z.B. durch Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids.

Zu einer gesicherten Erschließung gehören eine Zuwegung (Berechtigung zur Benutzung, ausreichende Breite und Festigkeit), Anlagen der Versorgung (Elektrizität, Wasser), Anlagen der Entsorgung (ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung) und die Löschwasserversorgung.

Die Höhenangaben in den folgenden Gebäudeklassen der Musterbauordnung bezeichnen die Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, bezogen auf das mittlere Geländeniveau.

Gebäudeklasse 1

• freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²
• freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude

Gebäudeklasse 2

•  Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²

Gebäudeklasse 3

•  sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m

Gebäudeklasse 4

•  Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m²

Gebäudeklasse 5

•  sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude

Die Fläche unmittelbar um ein Bauwerk herum wird Abstandsfläche genannt. Welche Größe die Abstandsflächen haben müssen, ist gesetzlich geregelt.

Grundsätzlich sind Gebäude so auf dem Baugrundstück zu errichten, dass die Abstandsflächen des Gebäudes nur auf dem Grundstück selbst liegen. Abstandsflächen dürfen sich aber auf angrenzende öffentliche Straßen, Wege und Grünflächen erstrecken. Bei beidseitig anbaubaren öffentlichen Flächen dürfen sie nur bis zur Mitte reichen. Die Einhaltung der Abstandsflächen ist nicht nur bei Neubau eines Gebäudes erforderlich, sondern auch bei Änderungen am Gebäude.

Bei einem Bauantrag müssen Sie die Einhaltung der entsprechenden Vorschriften nachweisen.

Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich um eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung (oder ein Teileigentum i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen getrennt, also abgeschlossen, ist. Dies kann durch einen eigenen abschließbaren Zugang oder durch den Einzug von Wänden und Decken und anderen Vorkehrungen erreicht werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient – zusammen mit dem Aufteilungsplan – der Gliederung eines Gebäudes in Wohn- und/ oder Teileigentum, damit diese als eigenständiger Bereich im Grundbuch eingetragen werden können. Auf diese Weise kann ein Mehrparteienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, um diese einzeln zu veräußern.

Der Antrag kann formlos mit Angaben zum Antragsteller (Name/ Firma, Anschrift) und Angaben zum Grundstück (Ort, Straße, Gemarkung, Flur und Flurstücks Nummer sowie Grundbuch und Grundbuchblattnummer) gestellt werden.

Folgende Unterlagen sind dafür erforderlich:

• Flurkartenauszug im Maßstab 1:1000 aus dem Liegenschaftskataster des Landesamts für Vermessung und Geoinformation (Otto-von-Guericke-Straße 15, 39104 Magdeburg) welcher nicht älter als ein Jahr ist
• Grundrisszeichnungen ( Bauzeichnungen/ Baubestandszeichnungen bei bestehenden Gebäuden, einschließlich Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 vom gesamten Gebäude)
• Lageplan (Einzeichnung aller sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude)
• Anordnungsplan (Geschosszeichnungen) der einzelnen Geschosse (Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss)
• Alle zu demselben Wohnungseigentum, Teileigentum (Gewerbe usw.) gehörenden Einzelräume in der Zeichnung/ Baubestandzeichnung sind mit der gleichen Nummer zu kennzeichnen
• Gemeinschaftlich genutzte Räume wie Treppenhaus, Kellerausgänge sind mit „G“ zu kennzeichnen
• Kennzeichnung von Küche/ Kochnische und Bad/ WC, Vorder-, Rück- und Seitenansichten der Gebäude, Fotos sind zulässig
• Wohn- und Nutzflächenberechnung je Einheit ( Wohnung/ Gewerbe)
• Ansichten und Schnitte ( Maßstab 1:100)

Die Unterlagen sind mindestens in 3-facher Ausfertigung beim Landkreis Harz einzureichen. Weitere Ausfertigungen sind gebührenpflichtig.

In diesem Merkblatt finden Sie die Antworten.